Drie regimes, drie uitkomsten
Woonruimte kent de sterkste bescherming: opzegging kan alleen op de wettelijke gronden en de huurovereenkomst eindigt pas als de huurder instemt of de rechter de beëindiging uitspreekt. Bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, zoals winkels en horeca, kent termijnbescherming met de bekende reeks van vijf plus vijf jaar. Overige bedrijfsruimte, zoals kantoren en loodsen, kent alleen ontruimingsbescherming.
Bij woonruimte is het onderscheid tussen sociale en geliberaliseerde huur bepalend voor de huurprijstoetsing. Bij sociale huur kan de Huurcommissie de prijs toetsen aan het woningwaarderingsstelsel; bij geliberaliseerde huur alleen in het eerste half jaar van de huurovereenkomst.
Gebreken en huurverlaging
Een gebrek is elke omstandigheid waardoor de huurder niet het genot heeft dat hij mocht verwachten. Lekkage, schimmel, een kapotte verwarming, maar ook geluidsoverlast waar de verhuurder iets aan kan doen. De verhuurder moet herstellen na melding; kleine herstellingen zijn voor de huurder.
Blijft herstel uit, dan zijn er drie routes: herstel vorderen, huurverlaging vragen over de periode van het gebrek, of zelf laten herstellen op kosten van de verhuurder na een ingebrekestelling. Bij sociale huur kan een verzoek tot tijdelijke huurverlaging bij de Huurcommissie worden ingediend, mits het gebrek eerst schriftelijk is gemeld en er zes weken zijn verstreken.
Ontbinding, ontruiming en overlast
Een huurachterstand van drie maanden geldt in de praktijk als het punt waarop ontbinding kans van slagen heeft, al is er geen harde grens. De rechter weegt de ernst van de tekortkoming tegen de gevolgen van ontruiming. Bij overlast, hennepteelt of onderverhuur zonder toestemming volgt ontbinding sneller.
Ontruiming mag nooit eigenmachtig: daarvoor is altijd een rechterlijke uitspraak en een deurwaarder nodig. Sluit de verhuurder de woning af of zet hij spullen op straat zonder vonnis, dan is dat onrechtmatig.
Veelgestelde vragen
Mag de huur zomaar worden verhoogd?
Bij sociale huur geldt een jaarlijks maximum dat door de minister wordt vastgesteld, en kan de huurder bezwaar maken bij de Huurcommissie. Bij geliberaliseerde huur geldt wat in het contract staat, met een wettelijke bovengrens voor de jaarlijkse verhoging. Een indexeringsclausule blijft van toepassing zolang die niet onredelijk bezwarend is.
Kan een tijdelijk huurcontract worden verlengd?
Sinds de Wet vaste huurcontracten is een tijdelijk contract voor woonruimte alleen nog in uitzonderingsgevallen toegestaan. Een contract dat als tijdelijk is bedoeld maar niet onder een uitzondering valt, geldt als een contract voor onbepaalde tijd, met de bijbehorende huurbescherming.
Wat gebeurt er bij renovatie?
De verhuurder mag een redelijk renovatievoorstel doen. Stemmen bij een complex zeventig procent van de huurders in, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn. Wie het er niet mee eens is, kan dat binnen acht weken aan de rechter voorleggen. Bij dringende werkzaamheden moet de huurder meewerken, ook zonder instemming.