Meerwerk en de prijs
Een aannemer mag alleen meerwerk in rekening brengen als de opdrachtgever daarmee heeft ingestemd, en moet tijdig waarschuwen voor een noodzakelijke prijsverhoging. Bij een consument geldt bovendien dat een vaste prijs alleen mag worden verhoogd als er een prijsverhogingsbeding is en de consument daarop is gewezen.
Blijft die waarschuwing uit, dan kan de aannemer de kosten in beginsel niet doorbelasten. Andersom rust op de opdrachtgever een informatieplicht over wat hij weet van de ondergrond, de constructie en eerdere werkzaamheden.
Oplevering en verborgen gebreken
Oplevering is het scharnierpunt. Vanaf dat moment gaat het risico over en begint de onderhoudstermijn te lopen. Gebreken die bij oplevering zichtbaar waren en niet op de lijst zijn gezet, komen daarna in beginsel voor rekening van de opdrachtgever.
Voor verborgen gebreken blijft de aannemer aansprakelijk, mits daarover binnen bekwame tijd na ontdekking wordt geklaagd. Sinds de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is de positie van de opdrachtgever versterkt: de aannemer is ook na oplevering aansprakelijk voor gebreken die hem zijn toe te rekenen, tenzij hij aantoont dat ze niet aan hem te wijten zijn.
Rechter of arbiter
Veel bouwcontracten verwijzen naar de UAV of de UAV-GC en daarmee naar arbitrage bij de Raad van Arbitrage in bouwgeschillen. Arbiters zijn vaak bouwkundig geschoold, wat bij technische geschillen een voordeel is, maar de kosten liggen doorgaans hoger dan bij de gewone rechter en hoger beroep is beperkt.
Bij consumenten is een arbitragebeding in algemene voorwaarden vernietigbaar als de consument niet de keuze houdt voor de gewone rechter. Wie een dagvaarding ontvangt terwijl er een geldig arbitragebeding is, moet dat vóór alle weren aanvoeren; anders blijft de rechter bevoegd.
Veelgestelde vragen
Kan betaling worden opgeschort bij gebreken?
Gedeeltelijk opschorten mag als er daadwerkelijk gebreken zijn en het ingehouden bedrag in verhouding staat tot de herstelkosten. De volledige eindtermijn inhouden bij een beperkt gebrek levert eigen verzuim op. Bij consumenten geldt daarnaast het recht om vijf procent van de aanneemsom in depot bij de notaris te houden.
Wat als de aannemer het werk stillegt?
Stilleggen mag alleen bij een opeisbare betalingsachterstand en na aankondiging. Gebeurt dat zonder grond, dan is de aannemer aansprakelijk voor de vertragingsschade. Ontbinding van de aannemingsovereenkomst vergt een ingebrekestelling, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is.
Helpt een bouwkundig rapport?
Een rapport van een onafhankelijke deskundige is in de praktijk vaak doorslaggevend, zeker als het is opgesteld voordat herstel plaatsvindt. Wordt eerst hersteld en daarna geprocedeerd, dan is de oorspronkelijke situatie niet meer vast te stellen.